Egyes ingatlanok ára várhatóan csökken az Otthon Start program miatt

Szeptember elején elrajtol az Otthon Start Program, amelynek keretében az első lakáshoz való hozzájutást segíti a kormány. Azok ugyanis, akik nem rendelkeznek többségi tulajdonnal ingatlanban, igencsak kedvező, 3%-os hitelt vehetnek fel, maximum 50 millió forint értékben, 1,5 millió forintos négyzetméterárig. Azt még a program kritikusai is elismerik, hogy ehhez fogható otthonteremtési támogatást még nem kínált a rendszerváltás óta egyetlen magyar kormány sem. Sokan viszont amiatt aggódtak, hogy a kedvező hitel miatt megemelkednek a lakásárak, egyesek 20-40 százalékos drágulást is emlegettek. Az Oeconomus Gazdaságkutató Alapítvány elemzése - amiről részletesen beszámol az Economx című gazdasági portál - rávilágít, hogy ez miért óriási tévedés. Szakértőik szerint bizonyos típusú lakások ára inkább csökkenni fog! - olvasható a Ripost cikkében.

Nem életszerű, hogy drasztikus áremelkedést hoz az Otthon Start program

A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint 2025 első negyedévében országos szinten 71,9 millió forint volt az új lakások átlagos ára, míg az átlagos négyzetméterár valamivel 1,2 millió forint alatt mozgott. 

• Budapesten átlagosan 88,8 millió forintot kellett fizetni egy új lakásért, melyek átlagos négyzetméterára meghaladta az 1,5 millió forintot a fővárosban.
• Vármegyeszékhelyeken 66,8 millió, a kisebb városokban pedig 57,8 millió forint volt egy új lakás átlagos ára, de a négyzetméterár mindkét esetben 1 millió forint alatt volt.

Ami a használt lakásokat illeti: Budapesten az átlagos négyzetméterár megközelítette az 1,2 millió forintot, ami kerületenként jócskán mutatott eltéréseket. Vidéken a vármegyeszékhelyeken 614 ezer, a városokban 409 ezer, a községekben 176 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár a KSH adatai szerint. Az Oeconomus Gazdaságkutató Alapítvány ezekből az adatokból megállapította:

– olvasható az elemzésükben.

Na de akkor mire alapoznak az Otthon Start Programot kritizálók, akik drasztikus áremelkedést vizionáltak? Az Oeconomus szerint a kétkedők ott tévednek, hogy az elmúlt évek ingatlanpiaci folyamatai alapján kalkulálnak. Márpedig ez azért hibás megközelítés, mert az Otthon Start Program esetében az eszközrendszer és a kiinduló helyzet is merőben újnak számít.Azaz a kormány tényleg jól átgondolta az Otthon Start Programot, mielőtt a piacra engedte volna.

Egyes lakások ára még csökkenhet is!

Szakemberek és piaci elemzők egyébként arra számítanak az Otthon Start Program hosszú távú hatásai között, hogy az 1,5 millió forintos négyzetméterár korlát várhatóan jelentős átrendeződést fog okozni az új építésű ingatlanok piacán is. Az Oeconomus elemzése szerint ugyanis az ingatlanfejlesztők a keresleti nyomást érzékelve a jelenlegi négyzetméterenkénti 1,6-1,7 millió forintos áraikat csökkenteni fogják azért, hogy sok lakást el tudjanak adni rövid idő alatt.

A gazdaságkutató összegyűjtötte a hét legfontosabb okot, amiért nem várható jelentős áremelkedés:

1. A programot szabályozó kormányrendelet tartalmaz olyan fékeket, amik megakadályozzák, hogy az Otthon Start Program keretében megvásárolt lakások ára az egekbe szökjön. Fékezi az árakat, hogy a négyzetméterár nem haladhatja meg a 1,5 millió forintot, illetve a megvásárolt lakóingatlan értéke lakás esetében a 100, családi ház esetében a 150 millió forintot. Kizárja a spekulánsokat, hogy az állam 5 évre elidegenítési és terhelési tilalmat jegyez be a 3%-os hitellel vásárolt ingatlanokra. A jogszabály nem tartalmaz előre meghatározott időpontot, amikor a program befejeződik, így nem okoz hirtelen nagy keresletet.
2. A kormány azt is támogatja, hogy több lakás épüljön, mégpedig azzal, hogy a legalább 250 lakásos beruházások, ahol a lakások minimum 70 százaléka megfelel a 3 százalékos hitelprogram feltételeinek, egyszerűsített és gyorsított eljárásban kaphatnak építési engedélyt. Szakértők szerint ezzel évente 10 ezerrel több új lakás jelenhet meg a piacon az elkövetkező öt évben, mégpedig éppen ott, ahol a legtöbben akartnak vásárolni. 
3. A legfrissebb adatok szerint több mint 100 ezer használt ingatlan közül válogathatnak az érdeklődők. Az ingatlan.com legfrissebb adatai szerint a budapesti kínálatban a használt lakások 40, a házak 46 százaléka felel meg a támogatott hitel feltételeinek, országos szinten pedig négyből három ingatlan jöhet szóba. Vidéken a használt családi házak 86 százaléka megfelel a kritériumoknak.
4. 2015 óta a hazai lakhatási körülmények sokat javultak. Az egy főre jutó szobák száma egyről 1,6-re nőtt, míg 2010-ben a magyarok 47 százaléka élt túlzsúfolt lakásban, 2024-ben már jóval az EU-s 17 százalékos átlag alatt volt ez a mutató. Azonban nemcsak nagyobb lakásokban élünk, hanem a lakások komfortfokozata is javult. 
5. A Bankmonitor számításai szerint az Otthon Startot megelőző programok - itt elsősorban a 2015-ben indított Családi Otthonteremtési Kedvezményre (csok) kell gondolnunk - esetében a bejelentését követő 12 hónapban 10-20 százalékos volt az árváltozás. Azonban az analógia azért nem állja meg a helyét, mert a két programnak eltérő a hatásmechanizmusa. A csok esetében nem volt négyzetméterárra vonatkozó árkorlát, nem maximális, hanem minimális négyzetméter-előírás volt, illetve a csok egy része egy egyösszegű, vissza nem térítendő támogatás volt, amit az eladók könnyen be tudtak építeni az árba. Másrészről, az ingatlanárakat figyelve az is látszik, hogy egy erősebb keresleti hullám nem indít már el komolyabb árnövekedést a piacon. 2025 I.  negyedévében Budapesten 9 százalékkal, vidéken 6 százalékkal nőtt az ingatlanok átlagára az előző negyedévhez képest, de ebben jelentős szerepet játszott, hogy esedékes volt az állampapírok kamatkifizetése, amit sokan ingatlanba fektettek.
6. A Magyar Nemzeti Bank becslései szerint 2024 végén országosan 14,3 százalékkal voltak túlértékeltek a lakások. Ez azt jelenti, hogy ennyivel volt magasabb az áruk annál, mint amilyen árat a lakáspiacot meghatározó fő tényezők indokoltak volna. Ehhez képest emelkedtek még az árak az idei év első negyedévében, azaz van egy bizonyos mértékig túlárazott piac, ami az év eleji felfutást követően megtorpant. A drasztikus áremelkedést ez a túlárazás jelenség is fékezi.
7. Abba is érdemes belegondolni, hogy egy 20-40 százalékos áremelkedés olyan lakossági vagyongyarapodást eredményezne, ami az éves nemzeti jövedelem 31, illetve 62 százalékának felelne meg. Ezzel a magyar lakosság néhány hónap alatt annyit „gazdagodna”, mint amennyit az ország egész gazdasága 4, illetve 8 hónap alatt állít elő. Lássuk be, ez nem tűnik reális forgatókönyvnek.

Az Oeconomus gazdaságkutató szerint ennek megfelelően csak kismértékű és átmeneti jellegű árváltozás várható és az új építésű, jelenleg 1,6-1,7 millió forintos négyzetméter árú lakásoknál még árcsökkenés is várható, hogy beleférjenek a 3%-os hitelfelvétel feltételeinek.